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2024년 제35회 공인중개사 시험

1차시험 부동산학개론 

토지의 특성

토지의 자연적 특성

① 부동성 : 사물이 움직이거나 변화하지 않는 성질

• 토지의 위치를 이동 X
• 부동산활동 국지화 현상
• 시장의 세분화 
• 외부효과 발생 
• 지역, 지방 분석
• 적합의 원칙
• 외부성의 원칙

② 부증성 : 양이 증가하지 않는 성질

• 토지의 집약적 이용
• 건물의 입체화, 고층화
• 지대·지가 상승 
• 최유효 이용
• 토지의 희소성 , 독점 소유
• 원가법 방식으로 평가 X

③ 영속성 : 오래도록 계속 유지되는 성질 

• 물리적 감가 X
• 물리적 소모 X
• 재생산 이론 X
• 소유이익 ( 소득이득 ), 사용이용 분리 ( 임대차 시장 )
• 장기 투자 ( 관리 필요 )
• 가치 보존력 높음
• 직접환원법 평가

④ 개별성 : 어떤 상황이나 현상이 각각 따로 지니고 있는 특성 

• 부동산 현상을 개별화, 독점화 
• 개별 분석
• 일물일가의 법칙 배제
• 원리 및 이론 도출 어려움
• 대체 불가, 비교 불가

⑤ 인접성 : 가까이 있거나 서로 닿아 있는 성질

• 지역 분석
• 외부효과 발생
• 개발 이익 환수 / 개발 손실 보상

토지의 인문적 특성 

① 용도의 다양성 : 토지자원의 경우 용도상 다용도의 특징이 있어 생기는 성질

• 최유효 이용
• 용도의 전환 , 이행 -> 토지의 경제적 공급
• 가치다원설
• 적지론

② 분할·합병의 가능성 : 하나의 토지는 편의에 따라 법률이 허용하는 한도 내에서 자유롭게 분할·합병 할 수 있는 특징

• 규모의 경제와 불경제
• 플롯테이지(plottage) 현상
• 최유효이용과 불가분의 관계
• 용도의 다양성을 지원

③ 위치의 가변성 : 부동산의 사회, 경제, 행정 위치가 가변적임을 의미

• 사회적 위치 : 주거환경의 변화, 도시의 상태, 생활관습 등
• 경제적 위치 : 물가, 소득수준, 교통체계의 변화 등
• 행정적 위치 : 토지이용계획이나 도시군계획의 변화, 부동산세제의 변화 등 

이렇게 토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나누어볼 수 있습니다.

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