스톡있슈?

2024년 제35회 공인중개사 시험

1차시험 부동산학개론 

토지의 특성

토지의 자연적 특성

① 부동성 : 사물이 움직이거나 변화하지 않는 성질

• 토지의 위치를 이동 X
• 부동산활동 국지화 현상
• 시장의 세분화 
• 외부효과 발생 
• 지역, 지방 분석
• 적합의 원칙
• 외부성의 원칙

② 부증성 : 양이 증가하지 않는 성질

• 토지의 집약적 이용
• 건물의 입체화, 고층화
• 지대·지가 상승 
• 최유효 이용
• 토지의 희소성 , 독점 소유
• 원가법 방식으로 평가 X

③ 영속성 : 오래도록 계속 유지되는 성질 

• 물리적 감가 X
• 물리적 소모 X
• 재생산 이론 X
• 소유이익 ( 소득이득 ), 사용이용 분리 ( 임대차 시장 )
• 장기 투자 ( 관리 필요 )
• 가치 보존력 높음
• 직접환원법 평가

④ 개별성 : 어떤 상황이나 현상이 각각 따로 지니고 있는 특성 

• 부동산 현상을 개별화, 독점화 
• 개별 분석
• 일물일가의 법칙 배제
• 원리 및 이론 도출 어려움
• 대체 불가, 비교 불가

⑤ 인접성 : 가까이 있거나 서로 닿아 있는 성질

• 지역 분석
• 외부효과 발생
• 개발 이익 환수 / 개발 손실 보상

토지의 인문적 특성 

① 용도의 다양성 : 토지자원의 경우 용도상 다용도의 특징이 있어 생기는 성질

• 최유효 이용
• 용도의 전환 , 이행 -> 토지의 경제적 공급
• 가치다원설
• 적지론

② 분할·합병의 가능성 : 하나의 토지는 편의에 따라 법률이 허용하는 한도 내에서 자유롭게 분할·합병 할 수 있는 특징

• 규모의 경제와 불경제
• 플롯테이지(plottage) 현상
• 최유효이용과 불가분의 관계
• 용도의 다양성을 지원

③ 위치의 가변성 : 부동산의 사회, 경제, 행정 위치가 가변적임을 의미

• 사회적 위치 : 주거환경의 변화, 도시의 상태, 생활관습 등
• 경제적 위치 : 물가, 소득수준, 교통체계의 변화 등
• 행정적 위치 : 토지이용계획이나 도시군계획의 변화, 부동산세제의 변화 등 

이렇게 토지의 특성은 자연적 특성과 인문적 특성으로 나누어볼 수 있습니다.

' 스톡있슈? 스톡인슈~ ' 였습니다.

공인중개사 1차 시험 , 부동산학개론

[ 토지의 용어 ] 

필지 & 획지

• 필지 : 하나의 지번이 붙는 지적법상 토지의 등록단위 (토지의 면적 관련 없음) , 등기의 한 단위
• 획지 : 인위적, 법률적 자연적, 물리적, 행정적 기준에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지

* 필지 -> 토지 소유자의 권리를 구분하기 위한 법적 개념

* 획지 -> 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념

후보지 & 이행지

• 후보지 : 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른지역으로 전환되고 있는 지역의 토지, 예정지라고도 합니다.
• 이행지 : 용도적 지역의 분류 중 세분된 지역 내에서 용도에 따라 전환(이행)되고 있는 토지

소지 & 택지 & 부지

• 소지 : 택지 등으로 개발되기 이전 , 자연상태 그대로의 미성숙 토지 ( 원지라고도 불림 )
• 택지 : 주거용, 상업용, 공업용 등 이용중에 있거나 이용가능한 토지
• 부지 : 어떤 일정한 용도에 제공되는 바닥토지를 뜻하는 포괄적인 용어 , 택지보다 넓은 개념

* 부지 -> 택지(주거, 상업, 공업) + 철도용지, 하천부지, 도로용지

* 건부지 -> 택지에 건축물이 들어서 있는 부지 , 건물에 의해 사용수익 제한 O

맹지 & 나지 ( +건부지 )

• 맹지 : 타인의 토지에 둘러 쌓여 도로에 접하는 면을 갖지 못하는 토지 (맹지 감가 발생)
• 나지 : 공법상의 제한만 있고, 사법상의 어떠한 제한도 없는 토지 (건축물도 없음)

법지 & 빈지

• 법지 : 법적 토지소유권은 인정되나 경제적인 활용실익이 없는 토지 ( 법적 개념 ) , 경사된 토지 부분 등
• 빈지 : 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지 사이의 토지로 법적 토지소유권은 인정되지 않으나 경제적 활용실익이 있는 토지 ( 경제적 개념 )

포락지 & 선하지

• 포락지 : 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식된 토지 (수면 밑으로 잠긴 토지)
• 선하지 : 고압선 아래의 토지, 이용이나 거래의 제한 있음 (선하지 감가 발생)

공지 등

• 공지 : 건축법에 의한 건폐율, 용적률 등 제한으로 한 필지 내에 건축하지 않고 비워둔 토지 
• 공한지 : 장기간 방치하는 토지 , 빈 땅 ( 투기 목적 방치하는 토지 포함 / 토지이용규제에 의한 공지는 제외 )
• 유휴지 : 사용되고 있지 않은 토지 ( 휴경지 , 수익 발생 X )
• 휴한지 : 회복하기 위해 쉬게 하는 토지 ( 장기간 농경 등 )

이번에는 공인중개사 시험 1차 시험 ,

부동산학개론 의 가장 기초적인 부분인 부동산 복학개념에 대해 알아보려고 합니다.

[ 복합적 개념 ]

일단 복합 부동산 이라는 용어가 있습니다.

토지와 건물은 각각 독립된 거래의 대상이지만, 토지와 건물 및 부대시설이 결합되어 하나의 부동산으로 인식하고 그에 대한 가치를 평가, 거래하는 부동산을 말합니다.

그리고 복합적 개념의 부동산,

부동산을 1.법률적 , 2.기술적(물리적) , 3.경제적 개념이 복합된 것을 의미합니다.

1. 법률적 개념

법률적 개념은 크게 ① 협의의 부동산 , ② 광의의 부동산으로 구분됩니다.

① 협의의 부동산 ( 토지 + 토지정착물 )
: 일반적으로 민법(民法)에서 규정하고 있는 토지 및 그 정착물을 말합니다. 

( 민법 제212조 : 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다. )

② 광의의 부동산 ( 토지 + 토지정착물 + 준부동산 )
: 협의의 부동산에 준부동산(의제부동산)을 포함하는 개념입니다.

( 준부동산 : 부동산으로 간주(의제)하는 공업재단, 광업재단, 자동차, 항공기, 중기, 선박 및 입목 등 )

2. 기술적 개념 (물리적 개념) 

: 공간, 위치, 자연, 환경 으로서의 부동산을 말합니다. 부동산의 자연적 특성, 유형적 측면을 생각하시면 됩니다.

1) 공간 : 지표면 뿐만 아니라 공중, 지하까지 포함하는 3차원 개념입니다.

2) 위치 : 접근성이 좋을수록, 부동산의 가치가 올라가는 개념입니다. 예로들면, 권리금의 개념입니다.

3) 자연 : 수렵활동, 어업활동, 광업 등 위치에 따라서 목적이 달라집니다.

4) 환경 : 주거환경 등 주변이 어떻게 이루어져있는지에 따라 영향이 바뀐다는 뜻으로 보시면 됩니다.

3. 경제적 개념

: 무형적 측면으로 바라보는 개념으로 돈과 관련된 시장+가격 의 측면으로 생각하시면 편합니다.

: 자산 , 자본 ,  생산요소 , 소비재 , 상품 을 말합니다.

이렇게 개념이 크게 3 가지가 있습니다.

오늘은 부동산학개론 의 기초 단계인 부동산 복합개념에 대해 알아보았습니다.

2024년 제 35회 공인중개사 시험 모두들 화이팅입니다.

' 스톡있슈? 스톡인슈~ ' 였습니다.